Cambio de uso de un local a vivienda en una comunidad de propietarios
El cambio de uso de un local a vivienda es una cuestión que involucra tanto la normativa de la propiedad horizontal como la normativa urbanística. Desde la perspectiva de la comunidad de propietarios, existen varias consideraciones importantes, que van desde los requisitos legales hasta las exigencias administrativas y la necesidad de obtener los consentimientos adecuados.
1. Posibilidad de cambiar el uso según la comunidad de propietarios
De acuerdo con el principio general, el propietario de un inmueble tiene la libertad de destinarlo a cualquier actividad o uso, salvo que el título constitutivo o los estatutos de la comunidad de propietarios lo prohíban expresamente. Es decir, la mera descripción de un local como tal en el título constitutivo del edificio no implica una limitación sobre su uso.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo es clara al respecto: la descripción del inmueble en el título constitutivo no limita su uso o destino, salvo que se estipule de forma expresa alguna prohibición en los documentos del régimen de propiedad horizontal (como el título constitutivo o los estatutos)varias sentencias del Tribunal Supremo, cualquier restricción al uso de la propiedad debe constar de manera clara y precisa para ser eficaz .
2. Modi en los elementos comunes
Si el cambio de uso del local a vivienda requiere realizar obras en elementos comunes del edificio (por ejemplo, abrir una ventana o una puerta en la fachada), esto exigirá la aprobación de la comunidad de propietarios. De acuerdo con el artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), cualquier alteración en la estructura o estética del edificio, que afecte a los elementos comunes, debe ser acordada por unanimidad en la junta de propietarios. Si la obra no afecta a los elementos comunes, el propietario puede proceder con la adaptación del local a vivienda a su costa, siempre que los gastos sean asumidos por él.
Además, en el caso de que se logre el cambio de uso, la cuota de participación del local convertido en vivienda será la misma que tenía el local, ya que no se trata de una alteración de la propiedad del inmueble, sino del uso que se le da.
3. Exigencias urbanísticas para el cambio de uso
Desde el punto de vista administrativo y urbanístico, antes de realizar el cambio de uso, se deben cumplir varias condiciones:
- Compatibilidad urbanística: Es necesario que el Ayuntamiento permita la transformación del local en una vivienda dentro de la zona en cuestión, sin que se haya agotado la densidad máxima permitida para esa área.
- Requisitos de habitabilidad: La futura vivienda debe cumplir con la normativa vigente en cuanto a condiciones de habitabilidad, como ventilación adecuada, espacio mínimo, instalación de cocina y baño, alturas mínimas, etc.
- Licencia de cambio de uso: El propietario debe solicitar al Ayuntamiento la licencia de cambio de uso, que normalmente requerirá la presentación de un proyecto justificativo que demuestre el cumplimiento de todas las normativas aplicables.
- Licencia de primera ocupación: Una vez finalizadas las obras, será necesario obtener la licencia de primera ocupación y la cédula de habitabilidad, para asegurar que la vivienda cumple con todos los requisitos para ser habitada.
- Modificación registral: Posteriormente, se debe acudir al notario para realizar una escritura de cambio de uso, que deberá ser inscrita en el Registro de la Propiedad. También será necesario realizar la actualización en el Catastro, para que el local figure como una vivienda en lugar de un local comercial.
4. Sentencias relevantes sobre el cambio de uso de local a vivienda
El Tribunal Supremo ha reafirmado, en diversas sentencias, que el cambio de uso de un local a vivienda es posible si no está expresamente prohibido en el título constitutivo o los estatutos de la comunidad de propietarios y si no afecta a los elementos comunes del inmueble. En estas sentencias, se ha señalado que cualquier limitación al derecho de propiedad debe ser interpretada de forma restrictiva, y que cualquier prohibición sobre el uso de un inmueble debe estar expresamente estipulada y registrada para ser eficaz frente a terceros .
Por ejemplo, en la sptiembre de 2013, el Tribunal Supremo consideró que la descripción de un inmueble como local no limita el derecho de los propietarios a cambiar su uso, siempre que no haya una restricción expresa en los documentos del régimen de propiedad horizontal. Asimismo, en la sentencia de 1 de octubre de 2013, se reiteró que las prohibiciones sobre el cambio de uso deben estar claramente especificadas y registradas para ser válidas .