El título constitutivo de la propiedad horizontal describe el inmueble en su conjunto, incluyendo los pisos y locales, así como las cuotas de participación. Antes de definir el concepto y el contenido del título constitutivo de la propiedad horizontal, es esencial comprender algunas cuestiones previas relacionadas con los edificios o complejos inmobiliarios sujetos a este régimen.
El régimen de propiedad horizontal se caracteriza por un único derecho de propiedad, que engloba, por un lado, un espacio delimitado que puede ser utilizado de manera independiente (como un piso, un local o un departamento privativo), y, por otro lado, una participación inseparable en la titularidad de los elementos y servicios comunes del edificio o del complejo urbanístico. Según el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), cada elemento privativo (piso, local, etc.) tiene:
a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y apto para un aprovechamiento independiente, junto con los elementos arquitectónicos e instalaciones de cualquier tipo, visibles o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como los anejos expresamente señalados en el título, aunque se encuentren fuera del espacio delimitado.
b) La copropiedad con los demás propietarios de pisos o locales, de los elementos, pertenencias y servicios comunes restantes.
Características especiales del régimen de propiedad horizontal:
- A cada piso, local o departamento se le asigna una cuota de participación relativa al total del valor del inmueble, expresada en centésimas del mismo. Esta cuota sirve como módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios de la comunidad (artículo 3 de la LPH).
- La cuota sobre la copropiedad de los elementos comunes es inseparable e indisponible, por lo que solo puede ser embargada, gravada o enajenada conjuntamente con la parte privativa correspondiente.
- En el régimen de propiedad horizontal, no se reconoce a los copropietarios de los elementos comunes la acción de división de cosa común ni el derecho de retracto.
- Predomina el interés comunitario sobre el individual.
¿Qué es el título constitutivo de la Propiedad Horizontal?:
El título constitutivo de la propiedad horizontal es el documento que delimita el contenido jurídico de la Comunidad de Propietarios. Este documento esencial define la descripción del edificio en su conjunto, los servicios e instalaciones comunes disponibles, las servidumbres que beneficien o perjudiquen a la comunidad, la descripción de los distintos pisos y locales que componen el inmueble, así como la cuota de participación de cada uno dentro del edificio. Aunque no es obligatorio por ley, es común que el título constitutivo incluya las normas estatutarias de funcionamiento de la Comunidad.
Por lo general, el título constitutivo de la propiedad horizontal se formaliza mediante una escritura pública notarial, conocida como escritura de obra nueva y división horizontal del edificio. En la mayoría de los casos, esta escritura es otorgada por el promotor del edificio, quien luego la inscribe en el Registro de la Propiedad. Al inscribirse en el Registro de la Propiedad, la escritura adquiere eficacia frente a terceros.
El promotor del edificio normalmente intenta inscribir el título constitutivo en el Registro de la Propiedad lo antes posible para poder vender los pisos, locales, plazas de aparcamiento, etc., y, en su caso, distribuir la responsabilidad hipotecaria sobre cada uno de estos elementos.