Para adquirir un elemento común por usucapión, es fundamental distinguir previamente si se trata de un elemento común por naturaleza o por destino. La doctrina está dividida respecto a la posibilidad de que un comunero pueda adquirir la propiedad de un elemento común mediante la usucapión, es decir, por el transcurso del tiempo.
Concepto de usucapión: La usucapión o prescripción adquisitiva es un modo legalmente previsto para que una persona adquiera la propiedad de un bien o derecho a través de la posesión continuada como si fuera dueño durante los plazos establecidos por la ley.
Posiciones jurídicas sobre la posibilidad de adquirir la propiedad de un elemento común por usucapión:
A) No se puede adquirir la propiedad de un elemento común por usucapión:
- Hay un sector doctrinal que sostiene que los copropietarios de un elemento común no pueden adquirir la propiedad exclusiva de dicho elemento común mediante el transcurso del tiempo previsto para la usucapión. Esta posición argumenta que permitir la adquisición exclusiva de un elemento común implicaría la desafectación de dicho elemento común y la modificación del Título constitutivo y de las cuotas de participación, lo cual requeriría la unanimidad de todos los propietarios. En la práctica, esto es inalcanzable.
- Este sector acepta que, aunque no se pueda adquirir la propiedad del elemento común, el comunero poseedor sí puede adquirir el uso privativo de dicho elemento común a través de la usucapión. Por ejemplo, si uno de los vecinos viene poseyendo un espacio común durante más de 30 años y desea adquirir la propiedad exclusiva mediante usucapión, la corriente doctrinal sostiene que, aunque no pueda modificar el título constitutivo, sí puede obtener el uso exclusivo del elemento común.
B) Se puede adquirir la propiedad de un elemento común por usucapión:
- Otra corriente doctrinal considera que, pese a la dificultad de usucapir un elemento común que pertenece a una pluralidad de propietarios bajo el régimen de propiedad horizontal, sería posible hacerlo siempre y cuando se cumplan los requisitos legales para la usucapión (posesión continuada como dueño exclusivo y excluyente durante el plazo legal). Además, esta posibilidad se aplicaría únicamente a los elementos comunes por destino, ya que si se trata de un elemento común por naturaleza, no sería posible adquirir su propiedad.
- La jurisprudencia ha establecido la distinción entre elementos comunes por naturaleza y por destino. Los elementos comunes por naturaleza son aquellos que son necesarios para el uso y disfrute de las unidades privativas, según lo establecido en el artículo 396 del Código Civil. Estos elementos deben ser necesariamente comunitarios, tanto originalmente como mediante desafectación. Por tanto, no pueden adquirir su propiedad por usucapión. Sin embargo, los elementos comunes por destino son aquellos que, aunque inicialmente se consideren comunes, no son necesarios para el uso o disfrute de los elementos privativos y pueden ser configurados como privativos con acuerdo de los copropietarios. Estos elementos sí podrían ser objeto de usucapión.
En resumen, la posibilidad de adquirir un elemento común por usucapión depende de su clasificación como común por naturaleza o por destino. La jurisprudencia y la doctrina actualmente admiten la adquisición mediante usucapión únicamente en el caso de elementos comunes por destino, siempre que se cumplan los requisitos legales establecidos.